Thắc mắc:
Tôi có người em định cư ở Mỹ đang gặp tình huống khó khăn về nhà trả góp ngân hàng mà không biết hỏi ai. Bạn nào biết vui lòng chỉ giùm em tôi.
1. Ngân hàng sẽ có những động thái gì khi người trả góp nhà không có khả năng thanh toán khi đến hạn trả hàng tháng? (Tính nợ quá hạn và phát mãi như thế nào?)
2. Nếu có người muốn mua ngôi nhà của ngưởi chủ không còn khả năng trả góp cho ngân hàng hàng tháng thì người muốn mua phải làm gì?
Cám ơn rất nhiều.
Lê Nguyễn Hạnh Dung
Trả lời:
Không biết em của bà đang sinh sống ở tiểu bang nào tại Mỹ. Tuy nhiên tôi sẽ xin trả lời câu hỏi của bà dựa trên một số cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà bị trễ hạn trả tiền nợ nhà hàng tháng ở tiểu bang California.
1. Nếu không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể kép dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là em bạn đã qúa hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư thông báo trễ hạn (NOD) này, ngân hàng sẽ cho em bạn trong vòng 90 ngày phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ. Nếu không thì họ sẽ xiết nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà em bạn vẫn không thể trả (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn chút xíu), em bạn sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo xiết nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Trong lá thư sẽ cho biết em bạn chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền đã thiếu trong mấy tháng qua. Sau đó căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu xiết nhà để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu:
1) Tịch thu xiết nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và
2) tịch thu dùng tới tòa án để can thiệp (Judicial Foreclosure). Nếu em bạn không dùng tới luật sư can thiệp thì thông thường ngân hàng sẽ chọn giải pháp tịch thu xiết nhà bán đấu giá không qua tòa án.
Trường hợp tịch thu theo gỉai pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm sự thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá (tôi xin không đi sâu vào vì rất dài), em của bạn sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này.
Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (Credit Report) trong vòng 7 năm. Điểm tín dụng (Fico Score) bị giảm cả 2-3 trăm điểm. Nếu em bạn đang làm chức vị cao như manager hoặc xin việc với chức vụ tương đương, hoặc đang làm cho chính phủ nhà nước, em bạn có thể sẽ gặp kho khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm.
Để tránh bị tịch thu, có ba cách giải quyết ngay khi em bạn nhận được lá thư NOD đầu tiên:
1. Làm thủ tục xin chương trình giảm nợ (Loan Modification Program).
2. Liên lạc với chuyên viên địa ốc có nhiều kinh nghiệm mà bạn có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư trú để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Shortsale).
3. Trả nhà lại cho ngân hàng, để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu), em bạn dọn ra khỏi nhà.
Trường hợp thứ nhất rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua, nhưng thật sự không có lợi, vì ngân hàng có thể kéo dài nợ và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định mà thôi. Trường hợp thứ ba cũng sẽ tùy thuộc vào quyết định của Ngân Hàng. Họ có thể lấy nhà, và sau đó vẫn có thể đi theo bạn đòi nợ nếu họ thấy bạn vẫn có tài sản hay quỹ tài chính riêng. Các nợ con cũng vẫn đi theo bạn để đòi nợ. Điểm tín dụng cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.
Chỉ có trường hợp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay. Nếu bán được, lý lịch em bạn sẽ không nằm trong hồ sơ tín dụng là bị tịch thu. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống khỏang chỉ trong vòng vài ba chục điểm. Sau thời gian 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà (nếu nợ sẽ thuộc về Fannie Mae), và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con cũng có thể xóa sổ khoặc không tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lương bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Câu hỏi số 2: Nếu có người muốn mua ngôi nhà của ngưởi chủ không còn khả năng trả góp cho ngân hàng hàng tháng thì người muốn mua phải làm gì? Miễn sao số tiền của người muốn mua phải đủ để thanh tóan trả hết cho nợ cũ của ngân hang. Còn trong trương hợp bán khẩn, thì điều kiện cũng như giá tiền thương lượng, cho dù thấp hơn giá thị trường, được ngân hang (của nợ cũ) đồng ý bán thì cũng vẫn mua được. Tuy nhiên, em bạn cần phải có người chuyên viên bán nhà về shortsale giúp đỡ. Nhà em bạn phải được đưa ra thong báo bán shortsale để người mua có thể trả giá.
Ngân hang của nợ cũ sẽ quyết định bán hay tiếp tục xiết nhà tùy thuộc vào mức độ lỗ vốn trên số nợ của họ (chi phí thủ tục sẽ được ngân hang mang ra nghiên cứu và so sánh giữa trường hợp tịch thu và truờng hợp bán khẩn để quyết định) Nếu em bạn muốn biết thêm chi tiết, xin vào website: www.mynuhomes.com. Trong đó tôi cũng có giải thích về cách thức trong trường hợp bán khẩn. Trịnh Nam Sơn, MBA RE Investment Analyst and Advisor Certified Shortsale Specialist (CDPE) Certified REO/Foreclosure specialist Real Estate Broker. Lic#01423988 Real Estate Appraiser. Lic#AL037100 Email: Sean4realestate@yahoo.com
Trịnh Nam Sơn
Nguồn : http://vnexpress.net/GL/The-gioi/Nguoi-Viet-5-chau/2010/10/3BA220F8/
Tôi có người em định cư ở Mỹ đang gặp tình huống khó khăn về nhà trả góp ngân hàng mà không biết hỏi ai. Bạn nào biết vui lòng chỉ giùm em tôi.
1. Ngân hàng sẽ có những động thái gì khi người trả góp nhà không có khả năng thanh toán khi đến hạn trả hàng tháng? (Tính nợ quá hạn và phát mãi như thế nào?)
2. Nếu có người muốn mua ngôi nhà của ngưởi chủ không còn khả năng trả góp cho ngân hàng hàng tháng thì người muốn mua phải làm gì?
Cám ơn rất nhiều.
Lê Nguyễn Hạnh Dung
Trả lời:
Không biết em của bà đang sinh sống ở tiểu bang nào tại Mỹ. Tuy nhiên tôi sẽ xin trả lời câu hỏi của bà dựa trên một số cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà bị trễ hạn trả tiền nợ nhà hàng tháng ở tiểu bang California.
1. Nếu không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể kép dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là em bạn đã qúa hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư thông báo trễ hạn (NOD) này, ngân hàng sẽ cho em bạn trong vòng 90 ngày phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ. Nếu không thì họ sẽ xiết nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà em bạn vẫn không thể trả (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn chút xíu), em bạn sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo xiết nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Trong lá thư sẽ cho biết em bạn chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền đã thiếu trong mấy tháng qua. Sau đó căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu xiết nhà để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu:
1) Tịch thu xiết nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và
2) tịch thu dùng tới tòa án để can thiệp (Judicial Foreclosure). Nếu em bạn không dùng tới luật sư can thiệp thì thông thường ngân hàng sẽ chọn giải pháp tịch thu xiết nhà bán đấu giá không qua tòa án.
Trường hợp tịch thu theo gỉai pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm sự thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá (tôi xin không đi sâu vào vì rất dài), em của bạn sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này.
Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (Credit Report) trong vòng 7 năm. Điểm tín dụng (Fico Score) bị giảm cả 2-3 trăm điểm. Nếu em bạn đang làm chức vị cao như manager hoặc xin việc với chức vụ tương đương, hoặc đang làm cho chính phủ nhà nước, em bạn có thể sẽ gặp kho khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm.
Để tránh bị tịch thu, có ba cách giải quyết ngay khi em bạn nhận được lá thư NOD đầu tiên:
1. Làm thủ tục xin chương trình giảm nợ (Loan Modification Program).
2. Liên lạc với chuyên viên địa ốc có nhiều kinh nghiệm mà bạn có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư trú để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Shortsale).
3. Trả nhà lại cho ngân hàng, để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu), em bạn dọn ra khỏi nhà.
Trường hợp thứ nhất rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua, nhưng thật sự không có lợi, vì ngân hàng có thể kéo dài nợ và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định mà thôi. Trường hợp thứ ba cũng sẽ tùy thuộc vào quyết định của Ngân Hàng. Họ có thể lấy nhà, và sau đó vẫn có thể đi theo bạn đòi nợ nếu họ thấy bạn vẫn có tài sản hay quỹ tài chính riêng. Các nợ con cũng vẫn đi theo bạn để đòi nợ. Điểm tín dụng cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.
Chỉ có trường hợp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay. Nếu bán được, lý lịch em bạn sẽ không nằm trong hồ sơ tín dụng là bị tịch thu. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống khỏang chỉ trong vòng vài ba chục điểm. Sau thời gian 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà (nếu nợ sẽ thuộc về Fannie Mae), và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con cũng có thể xóa sổ khoặc không tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lương bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Câu hỏi số 2: Nếu có người muốn mua ngôi nhà của ngưởi chủ không còn khả năng trả góp cho ngân hàng hàng tháng thì người muốn mua phải làm gì? Miễn sao số tiền của người muốn mua phải đủ để thanh tóan trả hết cho nợ cũ của ngân hang. Còn trong trương hợp bán khẩn, thì điều kiện cũng như giá tiền thương lượng, cho dù thấp hơn giá thị trường, được ngân hang (của nợ cũ) đồng ý bán thì cũng vẫn mua được. Tuy nhiên, em bạn cần phải có người chuyên viên bán nhà về shortsale giúp đỡ. Nhà em bạn phải được đưa ra thong báo bán shortsale để người mua có thể trả giá.
Ngân hang của nợ cũ sẽ quyết định bán hay tiếp tục xiết nhà tùy thuộc vào mức độ lỗ vốn trên số nợ của họ (chi phí thủ tục sẽ được ngân hang mang ra nghiên cứu và so sánh giữa trường hợp tịch thu và truờng hợp bán khẩn để quyết định) Nếu em bạn muốn biết thêm chi tiết, xin vào website: www.mynuhomes.com. Trong đó tôi cũng có giải thích về cách thức trong trường hợp bán khẩn. Trịnh Nam Sơn, MBA RE Investment Analyst and Advisor Certified Shortsale Specialist (CDPE) Certified REO/Foreclosure specialist Real Estate Broker. Lic#01423988 Real Estate Appraiser. Lic#AL037100 Email: Sean4realestate@yahoo.com
Trịnh Nam Sơn
Nguồn : http://vnexpress.net/GL/The-gioi/Nguoi-Viet-5-chau/2010/10/3BA220F8/